Insinööritomisto Capri Oy:n perustaja Tuomo Tofferilla on yli 20 vuoden kokemus kuntotarkastuksien, -arvioiden ja -tutkimusten teettämisestä. Tässä blogiartikkelissa perehdymme kolmeen keskeiseen palveluun kiinteistöjen ja rakennusten kunnon arvioinnissa: kuntotarkastukseen, kuntoarvioon ja kuntotutkimukseen.
Kerromme, mitä kukin palvelu tarkoittaa, milloin niiden teettäminen on tarpeen, mitä ne sisältävät ja minkälaisia kustannuksia niihin liittyy. Mikäli kuntotarkastukseen, kuntoarvioon tai kuntotutkimukseen liittyvissä asioissa tulee kysyttävää, ota meihin rohkeasti yhteyttä .
Kuntotarkastus
Mikä on kuntotarkastus?
Kuntotarkastus on asiantuntijan suorittama tarkastus, jossa arvioidaan rakennuksen tai asunnon tekninen kunto. Yleensä kuntotarkastus tehdään asuntokaupan yhteydessä, jolloin pyritään selvittämään mahdollisia korjaustarpeita ja riskejä.
Kuntotarkastuksen tavoite on tuottaa puolueetonta tietoa asuntokaupan osapuolille tarkastettavan kohteen rakennusteknisestä kunnosta, korjaustarpeista, vaurio-, terveys- ja käyttöturvallisuusriskeistä, sekä niihin liittyvistä toimenpide-ehdotuksista. Kuntotarkastuksen tavoitteena on vähentää riskiä vikojen, virheiden tai vaurioiden kaupan jälkeisen paljastumisen aiheuttamaan tyytymättömyyteen tai riitaan.
Kuntotarkastuksen teettäminen ei korvaa tai poista myyjälle tiedonantovelvollisuuden tai ostajalle selonottovelvollisuuden osalta lain mukaan säädettyjä vastuita, eikä myöskään muuta vastuusuhdetta sellaisista vaurioista, jotka eivät kuntotarkastuksessa selviä. Koska kuntotarkastus on pääosin pintapuolinen tarkastustoimenpide, ei kuntotarkastuksen suorittaminen poista sitä mahdollisuutta, että tarkastetussa kohteessa voisi olla piileviä vaurioita, jotka eivät tarkastusmenettelyllä ole havaittavissa. Rakenteissa piileviä vaurioita ei voi havaita ellei rakenteissa ole tarkastushetkellä pinnalle näkyvää tai mittalaitteilla havaittavia merkkejä vauriosta.
Ole tarkkana valitessasi kuntotarkastajaa!
Kuntotarkastajana voi toimia kuka vain, sillä se ei ole suojattu ammattinimike. Kuntotarkastus voi maksaa parhaimmillaan yli tuhat euroa, jos kyseessä on suuri kiinteistö. Kannattaa siis valita kuntotarkastaja tarkkaan, jotta rahalle saa parhaan vastineen. Asuntokaupan kuntotarkastaja voi olla ammattinimikkeeltään Asuntokaupan kuntotarkastaja (AKK).
Milloin kannattaa teettää kuntotarkastus?
Kuntotarkastus kannattaa teettää:
- Asuntokaupan yhteydessä: Sekä myyjän että ostajan eduksi on tietää asunton kunto ennen kaupantekoa.
- Suurempien remonttien yhteydessä: Ennen laajaa remonttia tarkastus auttaa selvittämään rakennuksen peruskorjaustarpeita.
- Säännöllisesti: Esimerkiksi vanhempiin kiinteistöihin on suositeltavaa tehdä kuntotarkastus määräajoin, jotta mahdolliset piilevät ongelmat havaitaan ajoissa.
Mitä kuntotarkastus sisältää?
Kuntotarkastus sisältää yleensä:
- Rakenteiden tarkastelun: Kantavat rakenteet, seinät, lattiat ja katto. Lisäksi ullakkotilat, julkisivut, ikkunat ovet, rakennusten vierustat, kuivatusjärjestelmät ja sisäpuolen tilat.
- Kosteusmittauksen: Kosteiden tilojen pintamittaukset.
- LVIS-järjestelmien tarkastus: Lämmitys-, vesi- ja sähköjärjestelmät tarkistetaan aistinvaraisesti.
Riskirakenteiden arvioinnin: Rakenteet, jotka ovat erityisen alttiita vaurioille, tunnistetaan ja suositellaan lisätutkimuksia.
Kirjallisen raportin: Raportti sisältää havainnot ja suositukset toimista ja voi voi sisältää suosituksia lisätutkimuksille.
Kuntotarkastuksen yhteydessä voidaan tehdä myös tutkimuksia eli avata rakenteita ja ottaa näytteitä, jos siitä sovitaan erikseen.
Kuinka paljon kuntotarkastus maksaa?
Kuntotarkastuksen hinta vaihtelee kohteen koon, sijainnin ja tarkastuksen laajuuden mukaan. Yleisesti kuntotarkastuksen kustannukset ovat noin 1500-2500 euroa. Jos kuntotarkastuksen yhteydessä tehdään tarkempia tutkimuksia eli avataan rakenteita ja otetaan näytteitä laboratorioon, näistä tulee lisäkuluja.
Kuntoarvio
Mikä on kuntoarvio?
Kuntoarvio on rakennuksen kuntotarkastus, jossa arvioidaan rakennuksen tai sen osien kunto sekä mahdolliset korjaustarpeet. Kuntoarvio tehdään yleensä taloyhtiöihin joissa on kerrostaloja, rivitaloja tai erillistaloja. Se tehdään yleensä säännöllisesti viiden vuoden välein.
Kuntotarkastus ja kuntoarvio on työkalu kiinteistön tekniseen ja taloudelliseen ylläpitoon. Puolueeton ja riippumaton kuntoarvio helpottaa päätöksentekoa. Kuntoarvio sisältää myös kiinteistölle tarkastuksen perusteella laaditun pitkän tähtäimen suunnitelman, eli PTS:n.
Kiinteistön kuntoarvio eli kuntotarkastus on rakenteita rikkomattomiin menetelmiin perustuva tutkimus. Siinä ei mennä niin syvälle kiinteistön rakenteisiin ja ominaisuuksiin kuin laajemmassa kuntotutkimuksessa. Kuntotarkastuksen yhteydessä selviää kuitenkin rakenteiden ja taloteknisten järjestelmien kunto pääpiirteittäin ja myös se, onko mahdollisesti tarvetta lisätutkimuksille ja missä laajuudessa.
Kuntoarvio on parhaassa tapauksessa ennakoiva toimenpide, jossa selvitetään mitä tulevia korjaustarpeita PTS-suunnitelmaan on kirjattava ja budjetoitava seuraavina kymmenenä vuotena. Usein kuntoarvion taustalla on kiinteistön käyttäjien omia havaintoja ongelmista, vaurioista tai vuodoista. Toisaalta taustalla voi olla myös kiinteistön elinkaaren vaihe: juuri nyt saatetaan lähestyä niitä aikoja, jolloin kiinteistön peruskorjauksen hankesuunnittelu pitäisi käynnistää. Kuntoarvio auttaa selvittämään nämä korjaustarpeet ja niihin liittyvät korjausmenetelmät etukäteen, jolloin voidaan välttyä turhilta ja kalliilta yllätyksiltä.
Rakennuksen kunnon selvitys on paras aloittaa yleisellä kuntoarviolla ja edetä sen jälkeen tarkempiin tutkimuksiin tarvittaessa, jos ongelmia havaitaan. Näin tehdään vain tarpeellisia tutkimuksia ja kustannukset pysyvät kurissa. Saat käyttöösi tiedot, joiden pohjalta näet kiinteistösi korjaus- ja huoltotarpeet pitkälle tulevaisuuteen.
Asunto-osakeyhtiölaki on vuodesta 2010 lähtien velvoittanut taloyhtiön hallituksia esittämään yhtiökokoukselle selvityksen taloyhtiön tulevista korjaustarpeista eli laatimaan kunnossapitotarveselvityksen. Kuntoarvion pohjalta syntyvän pitkän tähtäimen suunnitelman eli PTS:n avulla taloyhtiö ja hallitus takaavat järkevän suunnitelman sekä saavat realistiset kustannusarviot tuleviin korjaushankkeisiin. Kustannustietoja voidaan käyttää suuntaa antavina lähtötietoina kunnossapitotarveselvitykselle ja budjetoinnille.
Milloin kannattaa teettää kuntoarvio?
Kuntoarvio kannattaa teettää:
- Ennen asunnon tai kiinteistön myyntiä tai ostoa, jotta ostaja ja myyjä saavat tietoarakennuksen todellisesta kunnosta.
- Säännöllisesti vanhemmissa rakennuksissa – erityisesti jos rakennus on yli 20 vuotta vanha, sillä rakenteet ja järjestelmät alkavat usein kaivata huoltoa tai korjausta tässä vaiheessa.
- Ennen suuria remontteja – kuntoarvio antaa hyödyllistä tietoa esimerkiksi katon, putkistojen tai sähköjärjestelmien kunnosta, jolloin korjaustyöt voi suunnitella tarkemmin.
Mitä kuntoarvio sisältää?
Kuntoarvio sisältää yleensä:
- Rakenteiden tarkastelun: käydään läpi katon, seinien, lattioiden ja perustusten kunto.
- Teknisten järjestelmien arvioinnin: tarkistetaan mm. lämmitys-, ilmanvaihto- ja sähköjärjestelmien toimivuus.
- Kosteusmittaukset: – erityisesti kosteisiin tiloihin, kuten kylpyhuoneisiin, jotta mahdolliset kosteusvauriot havaitaan.
- Valokuvadokumentoinnin: – arvioija ottaa usein kuvia, joista käy ilmi mahdolliset ongelmakohdat.
- Korjaussuositukset ja aikataulut: – arvioija antaa suosituksia mahdollisista korjauksista ja niiden aikatauluista.
Kuinka paljon kuntoarvio maksaa?
Kuntoarvion hinta vaihtelee tarkastuksen laajuudesta ja rakennuksen koosta riippuen. Hinta on korkeampi, jos arvio sisältää erityisiä tutkimuksia, kuten laajamittaisia kosteusmittauksia tai lämpökuvauksia. Keskimääräisen kuntoarvion hinta on noin neljä tuhatta euroa.
Kuntotutkimus
Mikä on kuntotutkimus?
Kuntotutkimus on rakennuksen tai rakenteen tarkka tutkimus, jolla selvitetään sen kunto ja mahdolliset vauriot. Tutkimuksessa arvioidaan rakenteiden kunto, tekniset järjestelmät ja mahdolliset korjaustarpeet. Kuntotutkimus on syvällisempi kuin kuntotarkastus ja sopii erityisesti silloin, kun epäillään vaurioita tai tarvitaan tarkempaa tietoa rakennuksen kunnosta.
Kosteus- ja homevauriotutkimuksella saadaan selville kiinteistössä olevat ongelmat, mahdolliset sisäilmariskit sekä lähtötiedot korjaussuunnittelua varten. Vaurion laajuuden arvioimiseksi tehdään rakennetekninen arvio. Jopa yli puolet rakennuksistamme kärsii eriasteisista kosteusvaurioista, ja homeongelmaa on tavattu joka neljännessä tapauksessa. Kun vesi tunkeutuu paikkaan, josta se ei kuivu tai tuuletu pois, ovat homekasvun edellytykset olemassa.
Kerrostaloissa vaurioita esiintyy eniten kosteissa tiloissa, etenkin 1950- ja 1970 -lukujen asunnoissa. Julkisista rakennuksista lähes puolessa on tavattu kosteusvaurioita. Riskit liittyvät erilaisiin rakentamistapoihin, kuten tasakatot, puuttuvat salaojat, maanpinnan väärät kallistukset ja rakenteiden tai alapohjan riittämätön tuuletus – vain muutamia mainitaksemme.
Kuntotutkimuksen hyödyt ovat monialaisia:
- Kosteusvaurion rakenteellisten syiden selvittäminen
- Selkeät toimenpide-ehdotukset
- Asumisterveyden ja -viihtyvyyden parantuminen
- Mahdolliset riskit korjaustyön epäonnistumisesta pienenevät
- Hyvä sisäilman laadun takaaminen
- Apu rakennuksen elinkaaren hallinnassa
Milloin kuntotutkimus kannattaa teettää?
Kuntotutkimus on hyödyllinen erityisesti, kun:
- Rakennuksessa epäillään olevan kosteus- tai homevaurioita.
- Rakennus on vanha, ja sen kunnosta halutaan tarkempi arvio.
- Rakennukseen suunnitellaan laajaa peruskorjausta tai remonttia.
- Kiinteistössä havaitaan muutoksia, kuten epämiellyttäviä hajuja, rakenteiden halkeilua tai vedon tunnetta.
- Kuntotutkimuksien kustannukset korjaushankkeissa ovat marginaaliset suhteessa korjauskustannuksiin. Ilman asianmukaista kuntotutkimusta korjaushakkeeseen aloittaminen on riskialtista ja vaarana on mahdollisten sisäilmaongelmien jatkuminen tai
jopa pahentuminen.
Mitä kuntotutkimus sisältää?
Kuntotutkimus tarjoaa rakenteiden nykytilanteesta yksityiskohtaisempaa tietoa kuin silmämääräinen kuntoarvio. Voimme täydentää kuntoarvioita lievästi ainetta rikkovilla kuntokartoituksilla, jotka paljastavat esimerkiksi betonirakenteen korroosiovaurioiden laajuuden. Kuntotutkimus on kokonaisvaltaisin vaihtoehto. Se sisältää tarkkaan valitun määrän mittauksia, näytteenottoa ja laboratorioanalyysejä.
Kuntotutkimuksen sisältö vaihtelee rakennustyypin ja tarpeen mukaan, mutta siihen voi kuulua:
- Rakenteiden tutkiminen – Seinät, katto, lattiat, perustukset.
- Teknisten järjestelmien tarkastus – Sähkö-, vesi- ja ilmanvaihtojärjestelmät.
- Kosteus- ja lämpötila-analyysit – Homevaurion ja kosteusvaurioiden selvittäminen.
- Raportointi ja toimenpide-ehdotukset – Kuntotutkimusraportti, joka sisältää yksityiskohtaiset tulokset ja suositukset mahdollisista korjauksista.
Kuinka paljon kuntotutkimus maksaa?
Kuntotutkimuksen hinta riippuu merkittävästi siitä, mitä ja miten tutkitaan. Pienimmillään joku tutkimus voi olla tuhannen euron luokkaa, muutamalla tonnilla tekee hieman suuremman tutkimuksen.
