PTS ja kuntoarvio ovat taloyhtiön tärkeimmät työkalut. Korjausten ennakointi ja oikea tieto taloyhtiön kunnosta ovat oleellisia taloudellisen ja suunnitelmallisen kiinteistön ylläpidon edellytyksiä. Kuntoarvion avulla selvitetään kiinteistön kunto tulevien korjaustarpeiden määrittelemiseksi. Kuntoarvioon kuuluva PTS kertoo korjausten ajoittumisesta, kiireellisyydestä sekä kustannustason seuraavien 10 vuoden ajalle. Kun kuntoarvio on tehty, on helppo tilata myös tarvittavat jatkotutkimukset, joilla selvitetään tarkemmin kuntoa.
Kuntoarvion ja PTS:n avulla selvää säästöä
- Kustannustehokkuus
Laadukkaasti suunnitellut ja ajoitetut korjaukset tuovat säästöä taloyhtiölle.
- Kilpailutus
Remontit voidaan kilpailuttaa rauhassa ja kattavasti, rahaa säästyy hätäilyyn verrattuna.
- Suunnitelmallisuus
Kuntotarkastukset ja kuntotutkimukset tehdään ajoissa, kiinteistön rakenteet ovat paremmassa kunnossa ja remontit sujuvat kevyemmällä sisällöllä.
- Ennakointi
Vältytään kalliilta ja kiireellisiltä hätäkorjauksilta.
PTS:n hyödyt taloyhtiölle
Taloyhtiön tulee huolehtia sitä, että yhtiön omistamat rakennukset pysyvät kunnossa ja ovat terveellisiä asua ja turvallisia käyttää. Tulevat remonttitarpeet vaihtelevat riippuen mm. taloyhtiön iästä, rakennustavasta ja suoritetuista kunnossapitotoimista. Tässä kaikessa on oleellista osaavan asiantuntijan toimesta laadittu PTS eli pitkän tähtäimen suunnitelma.
Kunnossapidon suunnittelun, sisäilmaongelmien, kosteusongelmien tai muiden haasteiden edessä on suositeltavaa tilata laadukas kuntoarvio ja PTS. Turhat remontit tai väärin ajoitetut remontit tulevat kalliiksi. Osaavaa ammattilaista hyödyntäen taloyhtiö voi säästää selvää rahaa.
Mikä on PTS eli pitkän tähtäimen suunnitelma?
Kuntoarvion pohjalta muodostettava 10 vuoden pitkän tähtäimen suunnitelma eli PTS on ehdotus korjausten ajoittamisesta, kiireellisyydestä sekä kustannustasosta.
Kiinteistön PTS, tuttavallisemmin pitkän tähtäimen suunnitelma, on keskeinen työkalu kiinteistön suunnitelmallisessa kunnossapidossa. PTS kannattaa laatia osaavan toimijan johdosta. Taloyhtiön on suositeltavaa varautua tuleviin korjauksiin hyvissä ajoin. Tällöin pystytään tekemään korjaus- ja uudistustoimet suunnitelmallisesti, eikä hätäkorjauksia tarvita. Tämä tapahtuu kuntoarvion ja siihen kuuluvan PTS:n eli pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelman avulla. Kuntoarvio ja PTS antavat taloyhtiön päättäjille oikean kokonaiskuvan kiinteistön kunnosta, tulevista korjaustarpeista, tulevista tutkimustarpeista, korjausten ajankohdasta ja niiden kustannuksista.
PTS huomioi kiinteistön ylläpitostrategian
Kiinteistöä voidaan ylläpitää monella tapaa. Jos kiinteistölle ei tehdä mitään, kiinteistön tekninen ja toiminnallinen taso laskee. Vauriot lisääntyvät, asumisviihtyvyys huononee, riskit kasvatat. Lopuksi joudutaan laajoihin korjauksiin, jos elinkaarta halutaan jatkaa.
Kiinteistöjä voidaan kunnostaa ja korjata siten, että nykyinen taso säilyy. Lisäksi voidaan suorittaan toimia, joilla parannetaan kiinteistön teknistä ja toiminnallista tasoa. Nykyaikaisten toiminnallisten ominaisuuksien rakentaminen yleensä parantaa kiinteistön arvoa.
Mitä PTS sisältää?
PTS sisältää tulevat korjaukset. Kuntoarvion laadinnassa PTS:ään kirjataan tulevat korjaukset liittyen rak¬ennus- LVI- ja sähköteknisiin asioihin. Kullekin tarpeelliselle korjaukselle arvioidaan alustava budjetti ja ajankohta.
Osakeyhtiölaki velvoittaa laatimaan kunnossapitotarveselvityksen
Vuonna 2010 voimaan tullut asunto-osakeyhtiölaki velvoittaa taloyhtiön hallituksen tekemään yhtiökokoukselle selvityksen taloyhtiön tulevista korjaustarpeista eli laatimaan kunnossapitotarveselvityksen.
Kuntoarvion pohjalta taloyhtiö ja hallitus voivat laatia järkevän suunnitelman ja realistiset kustannusarviot tuleviin korjaushankkeisiin seuraavalle 10 vuodelle.
Suunnitelmallisen kunnossapidon avulla vältytään yllättäviltä kustannuksilta ja vaurioiden laajenemiselta
Suunnitelmallisen kunnossapidon avulla taloyhtiö pystyy suunnittelemaan ja ennakoimaan hallitusti tulevia remonttisisältöjä. Pitkän tähtäimen suunnitelma -ehdotuksessa hankkeet ajoitetaan kiireellisyyden mukaisesti tuleville vuosille. Näin taloyhtiön korjausten hallinta ja taloudenpito pysyy kunnossa.
Ajoittamalla remontit järkevästi, voidaan säästää aikaa ja vaivaa. Ennakoimalla korjaukset voidaan säästää verrattuna suunnittelemattomaan korjaustapahtumaan.
Kuntoarvioraportissa esitetään seuraavia asioita sisältäen myös PTS:n
- Tiedossa olevat vauriot ja epäilykset niistä
- Uusimis- ja perusparannustarpeet
- Kiireellistä korjausta vaativat viat
- Rakenteiden, rakennusosien, järjestelmien ja laitteiden merkittävimmät vaurioriskit
- Turvallisuus- ja terveysriskit
- Huolto- ja korjaushistoria
Kuinka usein kuntoarvio ja PTS tulisi tehdä?
Kuntoarvio ja PTS on suositeltavaa tehdä noin viiden vuoden välein. Teettämällä tarkastus ajoissa ja riittävän usein, pysyy korjausten ennakointi ja hallinta kunnossa. Jos yhtiö on pidetty kunnossa, rakenteissa ei pääse tapahtumaan poikkeavaa vaurioitumista ja kunnossapito ja tulevat korjaukset ovat kevyempiä. Hyvin hoidettu taloyhtiö säilyttää myös arvonsa paremmin.
Jos kuntoarvio teetetään harvoin ja korjauksia jää väliin, edessä on yleensä raskaampia korjaustöitä kuin olisi järkevää. Tällöin tulevat remontit tekevät asunnosta vähemmän houkuttelevan verrattuna siihen tilanteeseen, että kunnossapitoa olisi tehty ajoissa.
Ostajat yleensä selvittävät yhtiön korjaushistorian ja PTS:n eli pitkän tähtäimen suunnitelman. Näiden on hyvä olla tasapainossa ja harkittuja. Hyvin laadittu kunnossapitotarvesuunnitelma auttaa ostajaa hahmottamaan taloudellisten satsausten ajankohdat jo mahdollisissa huoneiston oston lainaneuvotteluissa.
Kuntoarvion sisältö ja toteutus
Kuntoarvion voi tilata isännöitsijä tai esimerkiksi yhtiön hallituksen puheenjohtaja. Tilaus tehdään aina kirjallisesti. Taloyhtiölle toimitetaan valmistautumisohjeet ja asukaskysely. Tarkastuksessa lämpö-, vesi-, ilmanvaihto-, ja sähkötekniikka arvioidaan näkyvin osin sekä käyttäjiltä saadun informaation pohjalta. Kiinteistö tarkastetaan kattavasti, mm. vesikatot, ullakot, julkisivut, ikkunat, ulko-ovet, sokkelit, sokkelien vierustat, sisätilat jne. näkyvin osin. Märkätilojen kosteudet mitataan sovitussa laajuudessa. Raportti on kattava ja selkeä, valokuvallinen.
Kuntoarvioraportin sisältö ja KH-kortisto
KH-kortistoissa on ohjeita kuntoarvion tilaamiseen, suorittamiseen ja raportointiin. Ne ovat suosituksia, hyviä sellaisia. Niihin ei kuitenkaan ole syytä takertua ja kuntoarvio on yleensä järkevintä suorittaa KH-kortistoja mukaillen. Suosittelemme esimerkiksi, että jokaisessa huoneistossa tehdään kosteusmittaukset eikä summittaisesti ja harvakseltaan sieltä täältä.
Kuntoarviossa tarkastetaan piha-alueet, rakennukset, yhteiset- ja tekniset tilat sekä käyttötilat. Kiinteistöjen sisätilat tarkastetaan sovitussa laajuudessa.
Kuntoarvioraportin sisältö on usein seuraava:
- Johdanto
- Yhteenveto
- Kohteen tiedot ja havainnot nykytilanteesta
- Rakennustekniikan kunto
- LVI-tekniikan kunto
- Sähkötekniikan kunto
- PTS eli pitkän tähtäimen suunnitelma
Normaali kuntoarvio tehdään rakenteita rikkomattomin menetelmin. Kuntoarvioon sisältyvät seuraavat toimenpiteet:
1. Käyttäjähaastattelut
2. Kiinteistön tarkastuskierros
3. PTS eli tekninen pitkän tähtäimen suunnitelma korjausajankohdista sekä korjausjärjestyksestä ja arvio korjauskustannuksista seuraavalle 10-vuotisjaksolle
4. Kosteusmittaukset sovitussa laajuudessa
PTS:n hinta ja kustannukset
Pitkän tähtäimen suunnitelma kuuluu kuntoarvion hintaan. Kuntoarvion hinta on riippuvainen mm. tarkastettavien kiinteistöjen lukumäärästä, koosta ja iästä.
Esimerkiksi kahdeksan asunnon rivitaloyhtiön keskimääräinen hinta Insinööritoimisto Capri Oy:llä on reilut kolme tuhatta euroa (3400€). Viiden asunnon yhtiön kuntoarvion hinta on keskimäärin 2900€. Hinta kannattaa aina kysyä erikseen. Olemme saaneet pidettyä kustannukset maltillisina tehokkuudella ja maltillisilla puitteilla.
Jokaisesta suositellusta toimenpiteestä esitetään sisältö, kustannusennuste ja ajoitus. Kustannusennusteet ovat suuntaa-antavia perusolettamuksia.
Lopulliset kustannukset määräytyvät päätetyn korjaustoimenpiteen sisällön ja laajuuden perusteella. Myös mahdolliset lisätutkimukset esitetään kustannusarvioineen. On huomattava, että kunnossapitosuunnitelmaehdotus saattaa muuttua, kun lisätutkimukset on tehty.
Kuinka varmistaa, että taloyhtiö saa laadukkaan ja kustannustehokkaan kuntoarvion ja PTS:n?
Yksinkertaisesti ottamalla yhteyttä Insinööritoimisto Capriin. Olet sen jälkeen hyvissä ja turvallisissa käsissä. Lähetä meille kuvaus yhtiöstä: missä sijaitsee, montako rakennusta, minkä tyyppisiä rakennuksia (erillistaloja, rivitaloja, kerrostaloja), montako asuntoa ja milloin rakennettu. Sekä haluatteko kosteusmittaukset kaikkiin huoneistoihin ja kaikkiin vesipisteellisiin tiloihin. Näiden tietojen jälkeen voimme antaa teille hyvän tarjouksen.
Insinööritoimisto Caprilla on tuhansien tarkastusten kokemus
Kuntoarvion ja PTS:n laadinta edellyttää vankkaa ammattitaitoa. Tällöin on oleellista, että tarkastajalla on riittävän monipuolinen ja laaja koulutus, pitkä ja kattava työkokemus sekä halu suorittaa työt korkeatasoisesti ja huolellisesti. Tarkastajallamme on talonrakentajan, rakennusinsinöörin ja diplomi-insinöörin koulutus, työkokemusta uudisrakentamisesta, korjausrakentamisesta ja kiinteistöjen tarkastustoiminnasta. Tilaamalla tarkastus Insinööritoimisto Caprilta olet varmoissa käsissä.
