Asuntokaupan kuntotarkastus on kiinteistönvälittäjälle käytännön työkalu, joka lisää läpinäkyvyyttä ja auttaa pitämään neuvottelun faktoissa. Kun asuntokaupan kuntotarkastus otetaan mukaan oikeassa vaiheessa, se helpottaa hinnoittelua, vähentää epäselvyyksiä ja tuo sekä ostajalle että myyjälle varmuutta. Välittäjän arjessa asuntokaupan kuntotarkastus on ennen kaikkea tapa vastata kysymyksiin: “mikä on talon kunto, mitä riskejä on ja mitä kannattaa tehdä seuraavaksi?”.
On tärkeää, että asuntokauppatilanteessa on olemassa oikeaa ja riittävää tietoa kaupan kohteena olevan kiinteistön kunnosta. Kuntotarkastus antaa ajankohtaisen tiedon lisäksi myös hyvät eväät suunnitella kiinteistön kunnossapitoa pitemmällä tähtäimellä. Asunnon ostaja tai myyjä saattaa esittää kiinteistönvälittäjälle kiperiä kysymyksiä kuntotarkastuksesta. Pyrimme tässä artikkelissa antamaan vastauksia yleisimpiin kysymyksiin, jotta voit auttaa asiakkaitasi parhaiten heidän elämänsä tärkeimmän kaupan syntymisessä ja viedä kaupan maaliin mahdollisimman sujuvasti.
Useimmiten liikkeelle kannattaa lähteä kuntotarkastuksesta, sillä se antaa selkeän kokonaiskuvan kohteen kunnosta ja mahdollisista riskeistä. Tarvittaessa kokonaisuutta voi täydentää esimerkiksi kosteusmittauksella tai tarkentavalla kuntotutkimuksella.
1. Hyvän välitystavan ohje 2025-1 – kiinteistönvälittäjän rooli
“Välitysliikkeen tulee tiedustella toimeksiantajalta, onko kohteesta joskus tehty kuntoon liittyviä selvityksiä.”
Käytännössä tämä tarkoittaa, että välittäjän kannattaa jo toimeksiannon alkuvaiheessa pyytää nähtäväksi mahdolliset aiemmat raportit ja perehtyä niihin huolellisesti. Jos raporttien perusteella on tehty korjauksia, ohje korostaa, että välittäjän tulee pyytää selvitys korjausten ajankohdasta, laajuudesta ja tekijästä – ja jos tietoa ei saada, asiasta on kerrottava osapuolille. Tässä vaiheessa on usein hyödyllistä sanoittaa asiakkaalle, että peruslähtökohta on aina kuntotarkastus, ja jos kohde on nimenomaan kaupan vaiheessa, asunnon kuntotarkastus auttaa viemään kokonaisuuden läpi selkeästi raportointia myöten.
“Välitysliikkeen on tällöin suositeltava asuntokaupan kuntotarkastusta.”
Ohjeessa täsmennetään, että suositeltava tarkastus on nimenomaan asuntokaupan kuntotarkastus, joka tehdään suoritusohjeiden mukaisesti. Samalla välittäjän on hyvä huolehtia termien täsmällisyydestä: esimerkiksi kuntoarvio ja kuntotutkimus ovat eri asioita kuin asuntokaupan kuntotarkastus. Käytännön tilanteissa tämä näkyy usein niin, että asuntokaupan kuntotarkastus antaa kokonaiskuvan ja riskihavainnot, ja jos raportissa nousee esiin yksittäinen kohta, joka vaatii tarkennusta, asiakas voidaan ohjata jatkamaan esimerkiksi kosteusmittauksella tai tarkentavalla kuntotutkimuksella.
Lisäksi ohje ohjaa toimintamallia, jos välittäjä antaa asiakkaalle yhteystietoja kuntotarkastuksia tekeviin yrityksiin: yhteystietoja tulisi antaa mahdollisuuksien mukaan useammasta päteväksi arvioidusta toimijasta. Jos välitysliike saa suosittelemaltaan yritykseltä vinkkipalkkion tai muun korvauksen, siitä tulee kertoa toimeksiantajalle avoimesti.
Ohje painottaa myös raportin hyödyntämistä välitystyössä: välitysliikkeen edustajan on mahdollisuuksien mukaan hyvä olla paikalla tarkastuksessa (tai muussa selvityksessä), tutustua raporttiin huolellisesti ja varmistaa, että raportissa esiin tulevat, kauppaan vaikuttavat seikat huomioidaan esitteessä ja kauppakirjassa. Tässä kohtaa välittäjän työtä helpottaa se, että raportti on selkeä ja yhtenäinen.
“kuntoselvitys ei poista myyjän vastuuta … eikä ostajan tarkastusvelvollisuutta.”
Tämä on hyvä sanoittaa asiakkaille neutraalisti: kuntoselvitys selkeyttää kokonaisuutta ja dokumentoi havaintoja, mutta se ei siirrä vastuuta pois myyjältä eikä poista ostajan tarkastusvelvollisuutta. Kun asuntokaupan kuntotarkastus otetaan mukaan ajoissa ja raportti käsitellään huolellisesti osana myyntimateriaaleja ja kauppakirjaa, välittäjän on helpompi pitää prosessi hallittuna ja varmistaa, että kaikki osapuolet ymmärtävät kohteen kuntoon liittyvät olennaiset seikat samalla tavalla. Kun asiakkaat kysyvät kustannuksista, ajantasaiset hinnat voi tarkistaa Caprin hinnasto-sivulta.
2. Hyvän välitystavan ohje, 9.10.2020 – termistö
Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto kertoo myös, että välitysliikkeen on tunnettava muun muassa seuraavat rakennuksen kuntoa selvittävät menetelmät ja termit:
- Kuntoarvio on rakennuksen rakenteellisen kunnon tutkimus, joka perustuu silmämääräiseen havainnointiin rakenteita rikkomatta.
- Kuntotutkimus on kuntoarviota tarkempi tutkimus, jossa perehdytään jonkin rakennuksen osan kuntoon rakenteita rikkovien tai muiden silmämääräistä tarkempien menetelmien avulla.
- Asuntokaupan kuntotarkastus on pääasiassa aistinvaraisilla havainnoilla rakennetta rikkomattomin menetelmin tehty rakennusteknisen kunnon arviointi. Apuvälineenä käytetään teknisiä mittalaitteita. Asuntokaupan kuntotarkastus sisältö, suoritustapa ja raportointi on määritelty kuluttajan näkökulmasta tilaajan ohjeessa sekä suoritusohjeessa.
- Kosteuskartoitus on tutkimus, jossa tutkitaan mahdollisen yksittäisen vaurion tai ongelman syytä ja laajuutta mittaamalla rakenteiden kosteutta pintamittauksin rakenteita rikkomatta.
Asuntokaupan kuntotarkastus antaa kokonaiskuvan ja riskikartan; jos jokin havainto vaatii tarkennusta, se tehdään erikseen. Taloyhtiöissä taas laajempiin kokonaisuuksiin sopii usein taloyhtiön kuntoarvio.
3. Riittääkö kuntotarkastus? Miten tiedän, mitä pitäisi tutkia?
Useimmissa tapauksissa asuntokaupan kuntotarkastus on riittävä palvelu kiinteistön kunnon selvittämiseksi. Kun talon kuntoa lähdetään selvittämään, on aina ensimmäinen järkevä askel suorittaa kuntotarkastus. Jos kohteessa havaitaan syytä tehdä lisätutkimuksia, voidaan niitä tehdä yleensä kuntotarkastuksen yhteydessä. Lisätutkimukset ovat yleensä rakenteiden avauksia ja avauskohdista tarvittaessa otettavia materiaalinäytteitä, jotka analysoidaan laboratoriossa esimerkiksi mikrobitilanteen selvittämiseksi.
Välittäjän arjessa toimiva malli on “ensin peruskuva, sitten tarkennus”. Kun asuntokaupan kuntotarkastus on sovittu, kerro jo ennakkoon, että tarkastaja voi suositella lisäselvityksiä, jos se on havaintojen perusteella perusteltua. Näin ostaja ei ylläty, jos kosteusmittaus tai sisäilmatutkimus nousee esiin. Samalla myyjä ymmärtää, että asuntokaupan kuntotarkastus on riskienhallintaa ja dokumentointia – ei “tuomio”.
4. Onko tarkastajalla työkokemusta tai pätevyyttä?
Kuntotarkastusten suorittamista ei ole rajoitettu tai kontrolloitu. Markkinoilla on mitä erilaisempia palveluiden tarjoajia ja kuntotarkastus saattaa sisältää eri asioita riippuen siitä, keneltä sen tilaa. Tilanteen takia tarkastuksen tilaajalla onkin erityinen vastuu ottaa selvää kuntotarkastajan osaamisesta. Kuntotarkastus-nimikkeellä voit saada melkein millaisen tarkastuksen tahansa: sisällöllisesti, suoritusteknisesti, raportoinnillisesti ja pätevyysasioissa voidaan tarjota mitä vain. Näiden laatuerojen takia tarkastuksen tilaajan kannattaa olla tarkkana ja selvittää tarkastajansa pätevyys ja kokemus.
FISE AKK
Kun tilaat Insinööritoimisto Caprilta kuntotarkastuksen, saat aina pätevän ja sertifioidun kuntotarkastajan paikalle. Tarkastukset suorittaa AKK FISE -pätevyyden ja pitkän työkokemuksen omaava asiantuntija.
FISE Oy on rakennus-, LVI- ja kiinteistöalalla toimiva henkilöpätevyyksiä toteava ja niiden kehittämiseen keskittyvä yritys. Kuten FISE sivuillaan kertoo, he ylläpitävät pätevyysrekisteriä ja rakennusvirhepankkia, jonka tavoitteena on edistää tietoutta hyvän rakennustavan mukaisista korjaustavoista sekä jakaa tietoa virheellisistä tai riskejä sisältävistä rakenneratkaisuista.
FISE on rakennus- ja kiinteistöalan järjestöjen toimesta vuonna 2003 perustettu voittoa tavoittelematon yritys, jonka tavoitteena on rakentamisen laadun parantaminen, rakennusalalla olevien henkilöiden kehittymisen edistäminen ja henkilöpätevyyksiin liittyvän yhdenmukaisen informaation tuottaminen toimialalle.
Välittäjälle tämä tarkoittaa mielenrauhaa: kun asuntokaupan kuntotarkastus on tehty selkeästi ja ammattimaisesti, raportti toimii kaupassa paremmin.
5. Miten kuntotarkastus tilataan?
Kuntotarkastuksen voi tilata vaikka kiinteistönvälittäjä, kiinteistön ostaja tai myyjä. Caprilta kuntotarkastuksen varaaminen tapahtuu helposti varauskalenterin kautta. Varauskalenterissa näkyy reaaliaikaisesti vapaat varattavissa olevat ajat. Valitsemalla sopivan vapaan ajan, ohjelma kysyy muutamia lisätietoja ja varaaminen käy siten helposti ja vaivattomasti. Varauksen jälkeen valmistautumisohjeet lähetetään sähköpostiin.
Välittäjän kannattaa sopia jo alussa, kuka tilaa asuntokaupan kuntotarkastus -käynnin ja miten kustannus käsitellään. Usein selkein toimintatapa on se, että myyjä tilaa asuntokaupan kuntotarkastus -käynnin jo myynnin alkuvaiheessa, jolloin raportti ehtii mukaan myyntimateriaaleihin. Jos herää kysymyksiä aikataulusta tai käytännön järjestelyistä voit olla meihin yhteydessä.
6. Mikä on kuntotarkastusraportin merkitys?
Kuntotarkastusraportit voivat olla laajuudeltaan ja laadultaan vaihtelevia. On tärkeää, että raportti olisi selkeä ja perusteellinen kuvaus kiinteistön kunnosta, jotta se auttaa nykyhetken kunnon selvityksen lisäksi myös kiinteistön kunnon ylläpitämistä tulevaisuudessa. Raportti toimitetaan aina asiakkaan tarpeiden mukaisesti. Normaali toimitusaika on yleensä viikon sisällä tarkastuksesta, mutta tarpeen mukaan se toimitetaan nopeamminkin.
Capri on saanut paljon kiitosta raporttien selkeydestä ja kunnon perusteellisesta selvityksestä. Tästä löytyy lisätietoa asiakastarinoistamme.
Välittäjälle raportti on kaupan “käännöskirja”: se muuttaa tekniset havainnot asiakkaalle ymmärrettäväksi kokonaisuudeksi. Kun asuntokaupan kuntotarkastus on tehty, nosta esitteeseen ja myyntimateriaaleihin raportin ydinkohdat neutraalisti: mitä havaittiin, mitä suositellaan ja mikä on kiireellisyys. Kun sanoitat asiat oikein, asuntokaupan kuntotarkastus ei pelota, vaan rauhoittaa. Tarvittaessa ohjaa lisäpalveluihin, kuten kuntotutkimus.
7. Paljonko kuntotarkastus maksaa?
Niin kuin kuntotarkastuksen laatu myös kuntotarkastuksen hinnat saattavat vaihdella paljonkin eri toimijoilla. Lisäksi hintaan vaikuttavat muun muassa kiinteistön ikä ja koko. Iäkkäämmän talon tarkastaminen on työläämpää ja hieman kalliimpaa kuin uuden talon. Lisäksi kuntotarkastuksen yhteyteen voi erikseen tilata esimerkiksi energiatodistuksen. Caprin hinnasto löytyy hinnasto-sivulta. Tarkastuksen hinnat alkavat noin 1640 €:sta.
Kun asiakas kysyy kustannuksesta, suhteuta se hyötyyn: asuntokaupan kuntotarkastus voi säästää aikaa, rahaa ja hermoja, kun yllätykset vähenevät ja päätökset tehdään tiedolla. Ajantasaiset hinnat löydät aina hinnastosta.
8. Välittäjän muistilista ennen asuntokaupan kuntotarkastusta
Jotta asuntokaupan kuntotarkastus tuottaa mahdollisimman paljon arvoa, välittäjä voi auttaa kokoamalla lähtötiedot yhteen. Pyydä myyjältä korjaushistoria (mitä, milloin ja kenen toimesta), märkätilojen remonttivuosi, mahdolliset vuoto- ja kosteusvahingot, ilmanvaihdon ja lämmitysjärjestelmän tiedot, mahdolliset piirustukset sekä aiemmat raportit. Näin asuntokaupan kuntotarkastus voidaan kohdistaa oikein ja tarkastaja saa nopeasti kiinni kohteen “tarinasta”.
Toinen käytännön vinkki: sovi etukäteen, miten raportti käydään läpi. Kun asuntokaupan kuntotarkastus puretaan yhdessä (myyjä, ostaja ja välittäjä), syntyy yhteinen ymmärrys siitä, mikä on havainto, mikä on riski ja mikä on suositus. Tämä vähentää väärinkäsityksiä ja tukee luottamusta.
9. Tyypilliset kysymykset, joihin välittäjä voi varautua
Asiakkaat kysyvät usein: “Onko talo kunnossa?”, “Mitä tämä maksaa korjata?” ja “Voiko tästä tulla iso ongelma?” Välittäjän kannattaa pitää vastausmalli yksinkertaisena. Asuntokaupan kuntotarkastus kertoo tämänhetkisen tilanteen ja riskit, mutta korjauskustannukset tarkentuvat vasta, jos tehdään lisäselvityksiä ja suunnitelmia. Jos jokin havainto edellyttää tarkempaa selvittämistä, jatkotarkennus tehdään tyypillisesti kuntotutkimuksella tai kosteusmittauksella.
Toinen yleinen kysymys liittyy vastuisiin. On hyvä muistuttaa neutraalisti, että asuntokaupan kuntotarkastus ei poista myyjän vastuuta eikä ostajan tarkastusvelvollisuutta, mutta se tuo läpinäkyvyyttä ja dokumentaatiota. Välittäjälle tämä on tärkeää: kun asuntokaupan kuntotarkastus on käsitelty huolellisesti, kauppa etenee selkeämmin ja dokumentaatio on kunnossa.
10. Yleiset kompastuskivet – ja miten vältät ne
Usein ongelmat liittyvät odotuksiin: asiakkaat saattavat luulla, että asuntokaupan kuntotarkastus “takaa” täydellisen kunnon tai löytää kaiken piilevän. Selitä jo ennakkoon, mitä tarkastus sisältää ja mitä se ei sisällä. Kuntotarkastuksen rajauksia ja tyypillisiä väärinymmärryksiä käsitellään tarkemmin Caprin artikkeleissa viisi asiaa, jotka voivat mennä pieleen kuntotarkastuksessa ja nämä viisi asiaa tulisi tietää kuntotarkastuksesta.
Kun odotukset ovat kohdillaan, asuntokaupan kuntotarkastus toimii juuri niin kuin pitää: se auttaa tunnistamaan olennaiset riskit, ohjaa lisätutkimuksiin ja tekee kaupanteosta hallittavaa.
Caprin lupaukset lyhyesti
- Laatutakuu: Tarkastuksen suorittaa aina kokenut, AKK FISE -sertifikaatin omaava henkilö. Laadukas tarkastus on avain onnistuneisiin asuntokauppoihin.
- Raportti on selkeä, tavallisen ihmisen luettavissa ja ymmärrettävissä. Meiltä voi myös kysyä myöhemmin, jos joku asia jäi raportissa askarruttamaan.
- Tarkastuksen tulokset ovat kuultavissa jo tarkastuksen yhteydessä, loppupalaverin aikana. Siinä käydään kaikki oleelliset asiat läpi, ja asiat saatetaan raportin yhteydessä kirjalliseen muotoon.
- Varaaminen ja tilaaminen on helppoa ja vaivatonta kotisivujen sähköisen varausjärjestelmän myötä.
- Olemme aina täysin puolueettomia ja riippumattomia. Vaikka meillä onkin paljon tyytyväisiä suosittelijoita, teemme työmme aina riippumattomasti. Emme maksa vinkkipalkkioita tai palkitse suosittelijoita.
Asuntokaupan kuntotarkastus osana sujuvaa kauppaprosessia
Asuntokaupan kuntotarkastus kokoaa kohteen kuntoon liittyvät havainnot yhteen ja tuo ne osaksi dokumentaatiota, jota hyödynnetään myyntimateriaaleissa ja kauppakirjassa. Kun asuntokaupan kuntotarkastus tehdään riittävän ajoissa, keskustelu kohteen kunnosta perustuu raportoituihin havaintoihin eikä oletuksiin. Tämä vähentää tulkinnanvaraa ja helpottaa yhteisen tilannekuvan muodostamista myyjän ja ostajan välillä.
Välitystyössä olennaista on, että asuntokaupan kuntotarkastus ja muut mahdolliset selvitykset huomioidaan johdonmukaisesti: aiemmat raportit käydään läpi, tehdyt korjaukset kirjataan selkeästi ja raportin kauppaan vaikuttavat kohdat nostetaan esiin ymmärrettävässä muodossa. Tarvittaessa yksittäisiä havaintoja voidaan tarkentaa erillisillä lisäselvityksillä, mutta perusta syntyy siitä, että tieto on koottu ja esitetty samalla tavalla kaikille osapuolille.